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賃貸借契約書には契約期間が定められており、借り主が賃貸住宅を退去する時には、契約書で定めた期間を設けて退去日を貸主に通知する必要があります。また、賃貸借契約が終了すれば、借り主は建物を明け渡さなければならず、その際、借り主は自らの不注意による破損などの原状回復に必要な費用負担をしなくてはなりません。

敷金とは、借り主の賃料の滞納や不注意などによる物件の損傷・破損などに対する修復費用を担保するために、貸主に預け入れしたものです。ですから、借り主に滞納賃料や不注意による破損などの債務がない限り、預けた敷金は返還されるのが一般的です。

 しかし、退去後の原状回復に多額の費用がかかったとして、借り主に過大な費用負担を求める紛争が多く見受けられます。

首都圏では家賃の2か月分が主流ですが、大家さんに対する付け届けの意味合いを持つ礼金と違って原則としては借り主に返還されるべきものです。




建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少します。物件が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法によってそうなった状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなったとしても、そのままの状態で貸主に返還すればよいとするのが学説や判例などの考え方です。

物件に改造などを加えた場合、例えば、建物に取り付けた棚や不注意による破損などは、元の状態に戻さなくてはなりません。また通常の使用でも、部屋に生じた結露を放置したことにより拡大したカビ・シミやクーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食や、壁のクロスや襖を破ってしまったり、新しい傷をつけてしまった場合、ガラスが割れていたり備え付けの電球が割れていた場合などは、責任を問われ費用負担を求められる場合もありますが、使っているうちに自然に汚れる程度の経年劣化によるものまで原状を回復する義務はありません。




契約前に、重要事項説明書の「敷金等の精算に関する事項」の内容を確認しましょう。
 また、住宅の使用開始時には、写真(日付入り)を撮るなどして、汚れや傷みの状況を記録しておくことも大切です。住宅の退去時も同様にしておくのがよいでしょう。

また退去前には台所の換気扇から何から何まできれいに大掃除しておきましょう。大家さんは敷金を返したくないので具体的にどこをどれだけ汚したとか言ってくる場合がありますが、身に覚えのないものはきちんと否定するようにしましょう。




それでも大家さんとトラブルが起きた場合は仲介する不動産業者に間に入ってもらって話し合いをしましょう。各都道府県や市の不動産相談窓口などに相談するのもよいでしょう。

また(財)不動産適正取引推進機構が、1998年3月に発行した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅標準契約書(*2)、民法や判例などの考え方を踏まえ、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のため、契約や退去の際に貸主・借り主双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールなどを示したものです。

 また、2002年5月には国交省が小冊子「住宅賃貸借(借家)契約の手引」を紛争の未然防止と円滑な解決のため発行しています。賃貸借契約における紛争解決のために参考になるかと思います。

以下は参考リンクです。

敷金について教えて!

経年劣化と故意過失

賃貸FAQネット